Noticias© Comunicación Institucional, 29/12/2006

Universidad de Navarra

Efectos de la expansión urbanística

Autor: José María Ordeig
Escuela de Arquitectura
Universidad de Navarra

Fecha: 29 de diciembre de 2006

Publicado en: El Mundo - Su Vivienda (Madrid)

La ciudad de los años 80, que perseguía las expos, los Guggenheim, el marketing, ha pasado, sin solución de continuidad y sin abandonar esos propósitos, a una ciudad que crece en extensión y a velocidades pocas veces experimentadas. Además, y esto es característica única actual, afecta no sólo a las grandes urbes, sino a pueblos ínfimos que –en ocasiones– han visto triplicar y cuadruplicar su suelo de superficie urbanizada.

La causa es evidentemente la expansión inmobiliaria. Hemos pasado de disfrutar de 25 m2 de vivienda por habitante en los años 70 a una media actual que puede situarse en casi 100 m2 por habitante. El desfase que teníamos con la media del resto de países europeos u occidentales ha quedado superado, pasando a ser normal la tenencia de dos, o incluso tres, viviendas por familia. Este fenómeno que en sí no es nocivo, posee algunos efectos negativos que deben ser mirados con mayor detenimiento.

El primero, y el de consecuencias más dramáticas, es el que ha consistido en el desmedido incremento de los precios. La consecuencia es la dificultad de acceso a la vivienda no sólo para los inmigrantes, sino para una capa de población más amplia, como los jóvenes, que deben recurrir a unos préstamos con los que hipotecan (y nunca mejor dicho) toda su vida. Las políticas para paliar esta situación han sido varias. La más conocida ha consistido en el aumento de la exigencia de viviendas de protección social en la mayoría de las comunidades.

Pero hay otros efectos que afectan al territorio. Uno, bastante conocido pero no suficientemente analizado, ha sido el escandaloso aumento de los precios del suelo, donde hay que señalar que la culpa no es de los promotores o constructores, sino de los propietarios. En los últimos años, éstos han aprendido demasiado bien a hacer las cuentas para saber cuánto pueden pedir por el suelo, una vez conocido lo que los planes urbanos permiten realizar. Antes, las tasaciones de un terreno se quedaban sobre todo en el precio real que valía tal terreno en su estado anterior. Ahora no.

Ahora se analiza cuánto se puede construir, se calcula su venta máxima, se resta su costo mínimo y se pide todavía un plus por si acaso. El resultado al que llegan es un precio abusivo con un beneficio, para todos los implicados en el gremio de la construcción, ridículo comparado con lo que ellos pueden ganar. Es la especulación pura y dura.

Liberalización

Ante esto también ha habido medidas que intentan paliar la situación; pero, hablando de modo genérico, no han sido efectivas. La más conocida ha sido la liberalización del suelo urbanizable. Pero no ha sido efectiva porque el planeamiento siempre debe ser público y anterior a todo proceso de construcción; por lo que el propietario siempre sabrá lo que puede pedir, que será el máximo respecto de lo que permita realizar el plan, independientemente de la liberalización del suelo.

Ahora bien, como consecuencia del anterior, se debe señalar otro efecto que afecta al uso indiscriminado del territorio y tiene, por tanto, una repercusión ecológica. Como ha seguido habiendo demanda, y fuerte, la liberalización del suelo ha llevado consigo una expansión de la superficie urbanizada sin precedentes. Pero a eso se añade la falta de tranquilidad para ordenar ese crecimiento masivo, puesto que las poblaciones pequeñas siguen prácticamente con la misma dedicación de técnicos que hace 30 años y con esos escasos medios no hay lugar para una suficiente planificación que prevea el territorio como algo positivo y no sólo como la reserva de sitio para construir. Las consecuencias han sido de todos los estilos, desde actuaciones que rayan en la corrupción hasta el consumo de amplias zonas de valor paisajístico notable, como las costas. La expansión inmobiliaria, por tanto, está produciendo una infinidad de asentamientos dispersos ajenos a las características del territorio donde se implantan.

En definitiva, intervenir en estos temas significa mucho más que controlar el costo de la vivienda o liberalizar el suelo. No cabría extrañeza si se volvieran los ojos a proyectos de ley muy antiguos que se dejaron de lado, sino del control del precio del suelo, del comienzo del problema. Sólo que hoy, además, debemos ser conscientes de que ese control repercute también en el paisaje.

A este respecto, me gustaría evocar ejemplos nórdicos donde se ha dado el fenómeno expansivo y, sin embargo, pasa más inadvertido, simplemente porque se elige mejor el sitio.

Responde a una planificación territorial con zonas claramente protegidas por su paisaje, sus vistas y su percepción hacia ellas. Se trata de que cale, en la práctica profesional española, lo que ya se ha comenzado a través de los estudios de impacto ambiental y de cursos de paisajismo de alto interés.

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