Noticias© Comunicación Institucional, 16/09/2005

Universidad de Navarra

Lo que falta por hacer en materia de consumo

Autor: Eduardo Valpuesta
Profesor de Derecho Mercantil
Universidad de Navarra

Fecha: 16 de septiembre de 2005

Publicado en: El Mundo (suplemento Su Vivienda)

Una de las preocupaciones fundamentales en materia de protección del consumidor ha sido, desde siempre, lograr dicha protección en la adquisición de la vivienda habitual, por tratarse de un bien de primera necesidad. A dicha preocupación obedece, por ejemplo, la ya vieja Ley 57/1968, de 27 de julio de 1968, reguladora de la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que buscaba garantizar justamente la inversión de las cantidades anticipadas en la vivienda concreta por la que se habían adelantado; o, más recientemente, el Real Decreto 515/1989, regulador de la protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de vivienda. Esta norma se dictó en desarrollo de las reglas más generales establecidas en la Ley de Defensa del Consumidor, de 1984. También podríamos incluir aquí las reglas relativas a la subrogación en los créditos hipotecarios -del año 1994-, que afectan fundamentalmente a consumidores que adquieren su vivienda habitual; o las nuevas reglas en materia de reclamación por vicios en la construcción -Ley de Ordenación de la Edificación de 1999-, relativas a cualquier adquirente y no sólo a consumidores.

Un paso más en esa protección se quiere dar con la Ley que, en estado ahora de anteproyecto, prepara el Gobierno, y cuyas reglas en materia de vivienda ya se han resumido en la parte superior de esta información. La verdad es que no siempre se trata de un 'paso adelante', pues el mismo resultado de considerar nulas algunas de estas cláusulas se conseguiría con una aplicación literal de la Ley de Defensa del Consumidor, según las normas añadidas en 1995 por la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

Una protección suficiente

Si nos preguntamos acerca de qué falta en esta protección del consumidor, podríamos quizás decir que, como 'consumidor', se trata de una protección suficiente: información en la adquisición, fácil modificación sin sanciones en el crédito hipotecario, defensa frente a cláusulas abusivas, responsabilidad solidaria por vicios en la construcción, aplicación de la Ley Imperativa... No hay que olvidar que la protección de los consumidores parte -en la concepción que podríamos denominar 'clásica'- de que éstos son víctima de una posición de desigualdad respecto del empresario (menos informados que éste y más proclives a sucumbir ante cláusulas impuestas que aunque no ilegales, sí suponen una desigualdad para el consumidor); y por tanto, lo que se busca es lograr una igualdad a base de más información y de la proscripción de las cláusulas abusivas. No se trata de crear todo un derecho imperativo de la contratación (fijación de precios, de condiciones contractuales, etcétera), que sería contrario a la libertad de mercado imperante en España y en la Unión Europea.

En cambio, el panorama puede ser distinto si nos fijamos en los problemas que aquejan a la adquisición de vivienda: precios excesivamente altos, pocas viviendas protegidas, ausencia, en muchos casos, de una planificación general de los desarrollos urbanísticos, falta de infraestructuras adecuadas de acceso a las grandes ciudades para los habitantes del extrarradio, etcétera. Se trata de problemas a los que no puede dar solución el derecho privado, que está basado en una libertad de mercado conforme a la cual la fijación de los precios -incluido el precio del suelo o de la construcción- y otras condiciones contractuales se dejan, fundamentalmente, en manos de las partes. Ahí hace falta una voluntad política real de llegar a soluciones que defiendan válidamente un desarrollo urbanístico sostenible, armonioso y adecuado; algo que, no hace falta decirlo, parece estar bastante lejano. Por otro lado, la posible especulación con la vivienda -'invertir en vivienda' está de moda, adquiriendo casas sólo para revenderlas cuando suban de precio- acrecienta estos problemas, y aunque más de una vez se ha planteado un impuesto o algún gravamen especial para las personas con dos o más casas, lógicamente más de un grupo de presión se ha opuesto a ello.

Por otro lado, y desde una perspectiva distinta, existen los problemas normales que plantea cualquier solución jurídica: puede que el consumidor tenga razón para reclamar -por defectos en la vivienda, por falta de información, por imposición de sobrecostes que son contrarios a normas imperativas, etcétera-, y que incluso vaya a ganar la reclamación; pero, hoy por hoy, una reclamación judicial supone bastante tiempo y, en muchos casos, incluso dinero, y para un consumidor respecto de su propia vivienda la solución no siempre llegará a tiempo ni será satisfactoria. Tampoco el arbitraje de consumo ha resultado una solución real, pues muchos empresarios no se avienen a someterse al mismo. Esto es un problema que, en buena medida, resulta irresoluble, pues un proceso judicial con las debidas garantías necesariamente debe tener una duración proporcionada. En definitiva, y como siempre, pocos problemas pueden solucionar las leyes si las personas -los políticos, los particulares, los vecinos, los constructores, etcétera- no ponen de su parte para resolverlos.

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